Vivienda Unifamiliar en construcción. Calle Cristo nº 19 de Los Llanos de Aridane.
Promotor: D. Juan A. Padrón Hernández, (ex) Técnico Municipal.
Licencia de Obras de fecha 21 de marzo de 2007.
1. ¿Se ajusta la nueva edificación al estilo general tradicional del Casco Histórico y mantiene la armonía general de la calle en la que está situada, en desniveles, módulos, carácter, alineación y proporción de huecos, materiales y color, tanto en fachadas como en cubiertas, tal y como establece el artículo 3.1.2.2 del Plan Especial?
2. Si, como parece claro, las obras de reforma de la edificación existente, calificada como Edificio de Interés Ambiental por el Plan Especial, ocasionaron directa o indirectamente, intencionadamente o no, la demolición total de los elementos protegidos del edificio, esto es: la fachada y los muros de mampostería, en tal caso, ¿se contó para su realización con la Comisión Municipal de Patrimonio o, en defecto de ésta, por la Comisión que correspondiera en virtud del artículo 5.1.11 del Plan Especial, todo ello de conformidad con el artículo 3.1.3.2 del citado Plan Especial?
3. El volumen construido en Planta de Cubierta, definido como Trastero-Lavadero en el Plano nº 2-Distribución del Proyecto para el que se obtuvo la Licencia, visado COAC nº 70197 y fecha 20 de marzo de 2006, dada la especial disposición de las plantas en cuanto a los retranqueos proyectados y, sobretodo, a tenor de la superficie de este volumen, 43.24 m² según el Cuadro de Superficies incluido en el Apartado 2.2 de la Memoria del citado Proyecto, ¿no se trata, en la práctica, de un ático retranqueado con una habitación vividera, en contra de lo señalado en el artículo 3.1.4.2 del Plan Especial?
El carácter de habitación vividera parece fortalecerse, en primer lugar, por el hecho de que, contrariamente al uso definido en Proyecto, Trastero-Lavadero, en los Planos nº 13-Fontanería y nº 14-Saneamiento del Proyecto NO HAY NINGUNA INSTALACION PREVISTA DE FONTANERIA Y SANEAMIENTO para las actividades habituales de un Lavadero. En segundo lugar, por los huecos proyectados, que reproducen en ambas fachadas, principal y posterior, los previstos en los niveles inferiores. Y, en tercer lugar, por las propias dimensiones de estos huecos, que para una habitación no vividera de 43.24 m² se prevén inmensos: dos de 1.80 x 2.75 m, uno de 1.90 x 2.75 m y uno de 2.00 x 2.75 m.
4. Si, conforme al artículo 3.1.4.3 del Plan Especial, solo se permiten cajas de escalera, cuartos de máquinas, lavaderos, depósitos de agua y similares, siempre bajo un plano que forme 30° con el forjado techo de la última planta, ¿el uso compartido de Trastero definido en Proyecto se encuentra en los supuestos del precitado artículo? ¿El volumen construido se inscribe, en todo caso, bajo el plano mencionado de los 30°?
5. El referido volumen construido en Planta de Cubierta, mencionado ya en el interrogante 3 y definido como Trastero-Lavadero en el Plano nº 2-Distribución del Proyecto, ¿supone o no un incumplimiento, por remisión del Plan Especial, del artículo 55 del PGOU en cuanto a los usos permitidos: caja de escalera, ascensores y cuartos de lavar, y en cuanto a la superficie máxima permitida: 20%?
Una simple operación matemática permite comprobar que el 20% de la superficie máxima ocupable, esto es la superficie total de parcela, 113.18 m², viene a ser de 22.64 m², prácticamente la mitad de lo realmente proyectado y construido: 43.24 m².
6. Entendiendo la ciudad como un todo orgánico, como propugna el artículo 3.2.1.1 del Plan Especial, ¿se ha considerado la edificación como un hecho aislado sin más antecedentes ni consecuentes que su propia realidad física? ¿Se ha velado por un aspecto de tan clara incidencia en la escena urbana como es la apariencia y adecuación de cuantos edificios y elementos conforman la ciudad, en particular de aquéllos que, como el presente, por su excepcionalidad en determinados aspectos, requieren toda suerte de estudios, comprobaciones y garantías adicionales?
7. Si, dada la singularidad y el emplazamiento de la actuación, esto es: Casco Histórico, Zona Urbana Residencial Protegida 1 en Grado 1, ¿se han recabado con carácter previo al otorgamiento de la Licencia, cuantos datos y estudios complementarios fueran precisos, aparte de la mera definición técnica del Proyecto, de forma que los Servicios Técnicos competentes (¿?) pudieran formarse una exhaustiva y cabal idea de su influencia en el paisaje urbano, así como sus repercusiones directas en entorno más próximo (incidencia visual, soleamiento, etc.), como propugna el artículo 3.2.1.2 del Plan Especial?
A la vista de la condición de (ex) Técnico Municipal ostentada en su momento por el Promotor de la Vivienda en cuestión, D. Juan A. Padrón Hernández, en el caso de no haberse exigido los datos y estudios complementarios requeridos en el artículo 3.2.1.2 del Plan Especial, ¿no vendría a suponer en la práctica una dejación de funciones que, en el mundo del Derecho, se define habitualmente con otra expresión?
8. ¿Se ha considerado que la fachada interior, pero sobretodo las medianerías apreciables desde los espacios públicos en visión próxima o lejana, tienen los mismos requerimientos de todo orden que le son aplicables a la fachada principal, conforme al artículo 3.2.2.3 del Plan Especial?
9. En la Licencia otorgada en fecha 21 de marzo de 2006 ¿se ha tenido en cuenta que, en las cubiertas planas, los remates deben ser de antepecho de obra, tal y como establece el artículo 3.2.4.2 del Plan Especial?
En el Plano nº 3-Alzados del Proyecto visado en fecha 20 de marzo de 2007, el remate de la Planta de Cubierta en fachada principal hacia la calle Cristo, que se grafía y se define en la leyenda de acabados es, textualmente, “Barandilla de protección en vidrio y madera”.
10. En la Licencia otorgada en fecha 21 de marzo de 2006 ¿se ha considerado que los huecos definidos en Proyecto, Pa1, Pa2 y Pa3, NO atienden a la recomendación de conservar las proporciones y formas tradicionales en el Casco Histórico, y NO se cierran preferentemente con madera modulada según la tradición, tal y como establece el artículo 3.2.5.1 del Plan Especial?
En el Plano nº 3, los huecos mencionados Pa1, Pa2 y Pa3 tienen unas dimensiones de 1.80 x 2.75 m, 1.90 x 2.75 m y 2.00 x 2.75 m, respectivamente, proporciones ciertamente inéditas en el Casco Histórico. Y se cierran con carpintería de aluminio anodizado, acabado acero inoxidable, con acristalamiento doble de 6+6+4 mm, de dos hojas correderas todas ellas, sin modulación alguna. Además, y según el apartado 2.8 de la Memoria del Proyecto, las barandillas de la carpintería hacia el patio posterior de la Vivienda se realizarán en aluminio en color Gris RAL 7011, vidrio laminado 5+5 con lámina de Butiral blanco y pasamanos de madera.
ADEMÁS, EN AMBAS FACHADAS SE HAN EJECUTADO LOS HUECOS CON UNA MODULACIÓN DIFERENTE DE LA DE PROYECTO Y, POR TANTO, SIN CORRESPONDENCIA CON LA LICENCIA CONCEDIDA.
11. En la Licencia otorgada en fecha 21 de marzo de 2006 ¿se han considerado las Limitaciones al Uso de Garaje previstas en el artículo 2.1.2 del Plan Especial, en el sentido de que su instalación no obligue a modificaciones de huecos en fachadas?
En el Plano nº 3-Alzados del Proyecto, en Memoria de Carpintería y en Fachada a calle Cristo, se prevé un nuevo hueco en Planta Baja, Pm2, de 3,30 x 3,12 m, que modifica el hueco grafiado en el Alzado Estado Actual del Plano nº 1 y en la Ficha nº 106 del Catálogo del Plan Especial.
12. En la Licencia otorgada en fecha 21 de marzo de 2006 ¿se ha considerado que las jardineras se prohíben expresamente en el artículo 3.2.5.3 del Plan Especial?
En el Plano nº 3, la barandilla de protección de la terraza en Planta Alta tiene 3 jardineras.
13. ¿Se ha atendido a la recomendación de que, al menos el 20% de la superficie de parcela, se destine a patios de carácter estancial y cuyo significado arquitectónico sea el de ordenador y generador del proyecto, tal y como establece el artículo 3.2.13 del Plan Especial?
En Proyecto se prevé un patio posterior, presumiblemente de carácter estancial, discutible en todo caso como ordenador y generador del proyecto, y con una superficie de 17.17 m² según el Plano nº 2. En el Plano nº 1 y en el apartado 3 de la Memoria del Proyecto se especifica que la superficie de parcela es de 113,18 m². Una simple operación matemática produce el resultado de: 113.18 m² x 20% = 22.64 m².
14. Si, con arreglo a las consideraciones que preceden, la composición, la volumetría, los materiales y su tratamiento en la Vivienda que nos ocupa, ¿atienden a los objetivos de la ordenación de la Zona Urbana Residencial Protegida 1 en Grado 1 en que se enclava? ¿Contribuyen realmente a conservar el patrimonio histórico, urbano y arquitectónico del ámbito, tal y como propugna el artículo 4.1.1.2 del Plan Especial?
15. A tenor de lo señalado en los interrogantes 3, 4 y 5 precedentes, ¿el número de plantas proyectado y construido se corresponde realmente con el señalado en los Planos de Ordenación del Plan Especial de Protección del Casco Histórico? Y, en tal caso, ¿sus dimensiones métricas se ajustan en armonía con los edificios colindantes, como establece el artículo 4.1.6.2 del Plan Especial?
El mismo artículo viene a señalar, en su último párrafo, que los proyectos, anteproyectos y estudios previos de edificación deberán contener junto con la fachada y sección característica del edificio, la documentación justificativa de su ajuste y diseño, con los datos que se estimen necesarios de los edificios colindantes para su determinación. El Plano nº 3-Alzados del Proyecto por el que se obtuvo la Licencia de Obras, NO contiene datos de los edificios colindantes para su determinación.
16. ¿Se ha tenido en cuenta en la Licencia otorgada en fecha 21 de marzo de 2006 que, en la colindancia con edificaciones protegidas, la pared de contigüidad que exceda sobre éstas ha de ser tratada como fachada, con apertura de huecos, tal y como establece el artículo 4.1.6.2 del Plan Especial?
El volumen construido en Planta de Cubierta no puede considerarse la sobrealtura permitida por el artículo 55 del PGOU puesto que supera ampliamente la superficie máxima admitida del 20%. En tal caso, si pudiera justificarse en el marco de lo previsto en el tercer párrafo del precitado artículo del Plan Especial, sus medianeras, que exceden en altura sobre las edificaciones colindantes, deberían, conforme al párrafo cuarto del mismo artículo, tratarse como fachada con apertura de huecos. En el Plano nº 2-Distribución y en el Plano nº 3-Alzados del Proyecto, NO se prevé ningún hueco.
17. ¿Se ha tenido en cuenta en la Licencia otorgada en fecha 21 de marzo de 2006 que, conforme al artículo 4.1.8 del Plan Especial, las dimensiones de los huecos proyectados deben mantener una proporción altura/anchura mayor de 1.5?
Según establece el artículo 3.2.2.3 del Plan Especial, la fachada interior tiene los mismos requerimientos de todo orden que le son aplicables a la fachada principal. En Proyecto, los huecos previstos son los Pa2 y Pa3, de 1.90 x 2.75 m y 2.00 x 2.75 m respectivamente, lo que arroja una proporción altura/anchura de 1.44 y 1.37 para cada uno de ellos, por tanto MENOR de 1.5.
18. Con arreglo a todo lo precedente, ¿se ha verificado que haya sido considerada en la composición la escala urbana del edificio, tal y como establece igualmente el artículo 4.1.8 del Plan Especial? Y ¿la composición, el color, la calidad y textura de los materiales son análogos a los de los edificios existentes en la Zona Urbana Residencial Protegida 1 en Grado 1, como señala el artículo 4.1.9.5 del Plan Especial?
19. ¿Se ha atendido a la recomendación de que las cubiertas, en la Zona Urbana Residencial Protegida 1 en Grado 1, deben ser preferentemente inclinadas, tal y como propugna el artículo 4.1.9.5 del Plan Especial?
En Proyecto, la cubierta es plana.
20. En definitiva, ¿la verificación, en su momento, de todas y cada una de las cuestiones precedentes por parte del (ex) Técnico Municipal y Promotor a la sazón de la Vivienda Unifamiliar en cuestión resultaba, cuanto menos, un ímprobo esfuerzo, vista la celeridad con la que fue concedida la Licencia de Obras?
El Proyecto tiene fecha de visado el 20 de marzo de 2006 y la Licencia fue otorgada UN DIA DESPUES, el 21 de marzo de 2006.