Rebus sic stantibus: Una llave ante la crisis

La crisis económica actual, lamentablemente asentada desde hace demasiados años, ha traído, a nivel empresarial, al menos, dos fenómenos constatables: De una parte, la constante desaparición de pequeños comercios, ahogados en unos costes imposibles de soportar en el oscuro escenario actual; de otra, el triste rumbo de aquellos que navegan contra corriente, achicando agua, acometiendo una espartana política de costes y optimizando sus exangües recursos.

Convendremos que, entre los costes de explotación empresarial, los gastos del arrendamiento del local donde se desarrolla la actividad es uno de los que mayores quebrantos ocasionan. La renta es un coste cuyo pago, a diferencia de otros, no se puede diferir en el tiempo; es una losa que, mes a mes, ha de ser abonada de forma indefectible, salvo que el comerciante quiera ver cómo la Espada de Damocles, con frío filo del desahucio, cae sobre su cabeza.

Es en este punto, la renta del alquiler, donde quiero fijar la atención y aportar un análisis jurídico -tan limitado como lo son mis méritos- y tratar de ofrecer una salida factible cuando todas las puertas parecen cerradas.

Si echamos la vista unos siete años atrás, recordamos a esos emprendedores que con la ilusión de un proyecto empresarial en ciernes, oteaban el mercado inmobiliario, buscando el local más apropiado, valorando su ubicación comercial, y, tras dar con él, firmaron ilusionados sus contratos, aceptando unas rentas "a precio de bonanza económica". Esos mismos empresarios han visto, con desazón, cómo los embates de una crisis -no anunciada- les han llevado, año tras año, a "números de angustia". Aquellos precios, pactados entonces, no guardan armonía con la actual situación de crisis.

Y en Santa Cruz de La Palma a esas penas se han sumado otros dolores: Las obras de la playa que desde hace meses se vienen ejecutando, y cuyas molestias soportan, con paciencia propia del Santo Job, los comerciantes afectados, que no son pocos.

Quienes arrendaron esos locales no podían prever, por carecer de dotes adivinatorias, ni la crisis, ni las obras y su duración; por tanto, a la hora de acordar la renta del local con el propietario eran las leyes del mercado -y la rigidez en los precios -las que mandaban. Bajo esas premisas, la negociación se tornaba estéril: Son lentejas; si quieres las tomas y si no las dejas.

Lo cierto es que aquel escenario ha cambiado y, como constatamos, a mucho peor. Los comerciantes que suscribieron sus contratos antes de la crisis, han visto cómo, pese a la bajada constante de las ventas, las rentas de los locales se han mantenido, convirtiéndose su trabajo en una suerte de maldición de Sísifo. Trabajo para pagar al propietario, frase lapidaria del arrendatario, previa al cierre del comercio, ante las constantes pérdidas o desaparición de márgenes de beneficios.

Ante esta situación ¿ofrece el Derecho alguna alternativa al pacta sunt servanda latino que apuntala una idea bien conocida: Los contratos se deben cumplir.

La respuesta que damos es afirmativa: El Ordenamiento Civil ofrece las herramientas precisas para modificar las cláusulas acordadas en unas condiciones que, con el devenir de nuevos acontecimientos, han cambiado sustancialmente, generando posibles alteraciones en una de las bases del contrato: Su causa.

En nuestro apoyo traemos a colación otra locución latina: la cláusula rebus sic stantibus, llave que ha de permitir a los arrendatarios abrir la negociación a unos contratos firmados y en vigor. ¿Y qué significa?

Trataré de explicarlo con la mayor sencillez. La idea básica de los contratos transita sobre conceptos como la equidad y la buena fe; de tal manera que debe haber un equilibrio en las prestaciones entre las partes contratantes; esto es, los bienes y servicios que se intercambian.

Centrándonos en el contrato de arrendamiento, y sin considerar otros parámetros (metros, calidades, posibilidades…) la buena ubicación del local genera mayor valor y supone que la renta, por metro cuadrado, sea superior a un local situado en zona comercialmente inferior. Ahora bien, si concurren nuevas circunstancias, no previsibles, que inciden en el aprovechamiento del local, disminuyendo su valor, sin duda afectan a ese deseable equilibrio de las prestaciones.

La crisis económica, y con ella el descenso de las ventas, es sin duda un nuevo escenario a considerar. La crisis es un fenómeno que genera un grave trastorno- extraordinario e imprevisible-, una mutación en las circunstancias, y un exceso de onerosidad en el obligado al pago; pero no es el único.

Las obras en una calle, de tal magnitud y tiempo, que dificultan o impiden el acceso al local, también suponen una modificación de las circunstancias que en su día se consideraron al pactar el contrato. Aquel local, por céntrico que sea, no tiene -al menos temporalmente- el valor comercial que tuvo.

Esta es la idea: la revisión del contrato de arrendamiento de local de negocio por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus: Adaptar el contrato a las actuales circunstancias; tanto la crisis económica como las obras.

Si hay buena fe y flexibilidad entre propietarios y arrendatarios, el camino es claro: Pactar nuevamente las rentas, considerando las actual situación y previsiones futuras, desaconsejando que sean los juzgados quienes resuelvan. El juzgado, con los costes que genera, no es el mejor espacio para solventar un conflicto cuya solución está al alcance de la mano. Sensibilidad e inteligencia: Mejor un local ocupado y que paga una renta adecuada a colocar un cartel como el que abunda en demasiados escaparates: Se alquila.

"Manos a la obra" y a negociar.