Cláusula Rebus Sic Stantibus: Una vacuna jurídica

Recientemente, y organizado por el Ilustre Colegios de Abogados de Santa Cruz de La Palma y el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona, ha tenido lugar, en el Teatro Circo de Marte de la capital palmera, el Primer Congreso Cláusula Rebus. Muy loable esfuerzo, en armonía entre ambos colegios profesionales, para, en primer término, explicar y divulgar qué es la cláusula y sus cauces de aplicación; y finalmente, una plataforma para exigir a nuestros legisladores una regulación de la cláusula que ya existe en Europa, y de la que nuestro Ordenamiento patrio, con la encomiable excepción del territorio foral de Navarra, es huérfana.

Un excelente congreso, con extraordinarios ponentes, donde pudimos contemplar la distancia que separaba a los profesionales del derecho y a nuestros representantes políticos. Con toda seguridad el congreso ha favorecido un deseable encuentro.

Pues bien, en mi condición abogado, simple aprendiz del derecho, hace unos años publiqué, en este mismo diario digital, un sencillo artículo para tratar de explicar qué es esta cláusula, nombrada en este Primer Congreso con un hipocorístico: Rebus, pero cuya expresión completa es <<rebus sic stantibus>>, que del latín se puede traducir: <<estando así las cosas>>.

En aquel artículo, me refería a la acuciante crisis económica, lamentablemente asentada desde hace demasiados años, que llevó a la constante desaparición de pequeños comercios, ahogados en unos costes imposibles de soportar en aquel oscuro escenario; así como el triste rumbo de otros tantos negocios que navegaban contra corriente, achicando agua, acometiendo una espartana política de costes y optimizando sus exangües recursos.

Entonces, y ahora, entre los costes de explotación empresarial, los gastos del arrendamiento del local donde se desarrolla la actividad son de los que mayores quebrantos ocasionan. La renta es un coste cuyo pago, a diferencia de otros, no se puede diferir en el tiempo; es una losa que, mes a mes, ha de ser abonada de forma indefectible, salvo que el comerciante quiera ver cómo la Espada de Damocles, con frío filo del desahucio, cae sobre su cabeza.

Partiendo de la premisa de que en los negocios cerrados, ya poco o nada se puede hacer, pondremos el foco en aquellos negocios que se mantienen, y que quieren seguir abiertos, a pesar de la situación sobrevenida, pero que, para ello, precisan una reestructuración de sus costes y optimización de los recursos, de manera que, unos y otros, puedan ser amoldados a las nuevas circunstancias.

Dos años de pandemia de la Covid 19; el incendio declarado en el municipio de El Paso; la erupción del volcán en la dorsal de Cumbre Vieja; y la guerra en el este de Europa, ha caído, como una suerte de maldiciones bíblicas, sobre la isla, con mayor virulencia, por motivos obvios, en su occidente, donde se han sumado, a las penas, los dolores. Parece un escenario apocalíptico.

Estas circunstancias, y alentado por los vientos del reciente congreso, me animan a exponer, de nuevo, un análisis jurídico – circunscrito a mis escasos méritos- y tratar de ofrecer una salida jurídica factible a los empresarios cuando todas las puertas parecen cerradas.

Si echamos la vista tres o cuatro años atrás, recordamos a aquellos  emprendedores que, tras salir de la crisis anterior, con la renovada  ilusión de un proyecto empresarial en ciernes, oteaban el mercado inmobiliario, buscando el local más apropiado, valorando su ubicación comercial, y, tras dar con él, firmaron con cierta tranquilidad  sus contratos, aceptando unas rentas “a precio de esperanza económica”.

Esos mismos empresarios han visto, con desazón, cómo los embates de esta sucesión de avatares -no anunciados- les han llevado, a “números de angustia”. Aquellos precios, pactados entonces, no guardan armonía con la actual situación.

Quienes entonces arrendaron esos locales no podían prever, por carecer de dotes adivinatorias, ni la pandemia que desde tierras orientales nos llegaría, ni el incendio, ni la terrible erupción del volcán…  ni que Putin iba a invadir Ucrania; por tanto, a la hora de acordar la renta del local con el propietario eran las leyes del mercado -y la rigidez en los precios -las que mandaban. Bajo esa premisa, la negociación se tornaba estéril. <<Son lentejas… >>

Lo cierto es que aquel escenario ha cambiado, como constatamos, dramáticamente. Los comerciantes que suscribieron sus contratos antes de las sucesivas crisis han visto cómo, pese a la bajada constante de las ventas, las rentas de los locales se han mantenido, convirtiéndose su trabajo en una suerte de maldición de Sísifo: <<trabajo para pagar al propietario>>, frase lapidaria del arrendatario que precede al cierre de la empresa, ante las constantes pérdidas o desaparición de márgenes de beneficios.

En esta situación, y con la idea de mantener la empresa abierta, ¿ofrece el derecho alguna alternativa al <<pacta sunt servanda>> latino que apuntala una idea bien conocida: los contratos han de ser cumplidos.

La respuesta es afirmativa: el Ordenamiento Civil ofrece las herramientas adecuadas para modificar las cláusulas acordadas en unas condiciones que, con el devenir de nuevos acontecimientos imprevisibles, han cambiado sustancialmente, generando posibles alteraciones en una de las bases del contrato: su causa.

Nos acogemos, de nuevo, a la locución latina: <<rebus sic stantibus>>, llave que ha de permitir a los arrendatarios abrir la negociación a unos contratos firmados y en vigor.

¿Y qué significa esta cláusula?

Trataré de explicarlo con la mayor sencillez. La idea básica de los contratos transita sobre conceptos como la equidad y la buena fe; de tal manera que debe haber un equilibrio en las prestaciones entre las partes contratantes; esto es, los bienes y servicios que se intercambian.

Centrándonos en el contrato de arrendamiento, y sin considerar otros parámetros (metros, calidades, posibilidades constructivas…) la buena ubicación del local genera mayor valor y supone que la renta, por metro cuadrado, sea superior a un local situado en zona comercialmente inferior. Ahora bien, si concurren nuevas circunstancias, no previsibles, que inciden en el aprovechamiento del local, disminuyendo su valor, sin duda afectan a ese deseable equilibrio de las prestaciones.

Este devenir de desastres, no predecibles es, sin duda, un nuevo escenario a considerar. La crisis derivada de estos acontecimientos es un fenómeno que genera un grave trastorno- extraordinario e imprevisible-, una mutación en las circunstancias, y un exceso de onerosidad en el obligado al pago.

Esta es la idea: la revisión del contrato de arrendamiento de local de negocio por aplicación de la cláusula <<rebus sic stantibus>>: adaptar el contrato a las actuales circunstancias.

Si hay buena fe y flexibilidad entre propietarios y arrendatarios, el camino es claro: pactar nuevamente la renta, considerando la actual situación y previsiones futuras, desaconsejando que sean los juzgados quienes resuelvan. El juzgado, con los costes que genera, no debiera ser el primer espacio para solventar un conflicto cuya solución está al alcance de la mano. Sensibilidad e inteligencia: mejor un local ocupado y que paga una renta adecuada a colocar un cartel como el que abunda en demasiados escaparates: <<se alquila>>.

La mediación, o el arbitraje, se nos presentan como mejores instrumentos para resolver un legítimo conflicto de intereses,  sin tener que acudir necesariamente a la vía judicial.<<Más vale un mal acuerdo que un peor pleito>>.          

*Nacho Pastor Teso, abogado.