¡Qué bien tratamos al turismo!

ESPECIALMENTE AVISO PARA ALEMANES = Peligra el alquiler turístico entre particulares: Las CCAA meten la cuchara…………………………………….La modificación realizada en la Ley de Arrendamientos Urbanos en junio de 2013 ha cambiado sustancialmente la regulación del alquiler de viviendas de uso turístico vacacional, pues hasta ese momento podía acudirse al contrato de temporada de la LAU y, desde esa fecha, no se podrá recurrir a él.

La situación en torno a este asunto es bastante compleja y parte del problema radica en que existen dos administraciones públicas con capacidad para legislar esta materia:

1. El Estado, que regula el arrendamiento de viviendas urbanas, a través de la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).

2. Las CCAA, a quienes la Constitución española (CE) les concedió en el artículo 148.1.18° la posibilidad de regular la materia turística.

Respecto a la facultad de las CCAA de regular el sector turístico en su ámbito territorial vamos a aclarar algunos aspectos.

La mayoría de las CCAA aceptan, a través de su Estatuto de autonomía, el ofrecimiento que les hace el artículo 148.1.18° de la Constitución española para regular el sector turístico en su ámbito geográfico.

Igualmente, la mayoría de las CCAA, tras aceptar a través de su correspondiente Estatuto de autonomía la regulación de esa materia, han desarrolla por Ley dicha materia. Lo han hecho a través de una Ley (autonómica) que generalmente adopta una de las siguientes denominaciones:

• Ley de Turismo

• Ley General de Turismo

• Ley de Ordenación del Turismo

Para facilitar el estudio, vamos a llamar a esa Ley que regula el sector turístico en la CCAA Ley de Turismo.

Sin embargo, lo que aún han hecho muy pocas CCAA es regular, específicamente, el alquiler de viviendas vacacionales. Las CCAA si han regulado la actividad de alojamiento en hoteles, en casas rurales, etc., pero no en viviendas de particulares destinadas a uso turístico (salvo contadas excepciones).

Por lo tanto las CCAA pueden regular la materia turística en su ámbito geográfico; sin embargo esta regulación está finalizada en bastantes materias turísticas (como hoteles, casas rurales, etc), pero incompleta en otras como la que nos ocupa, pues hay establecido un marco jurídico para la actividad turística en general (en la Ley de Turismo) pero no se ha regulado específicamente el alquiler de vivienda vacacional, los requisitos que han de cumplirse para realizar esta actividad, los requisitos que han de cumplir las viviendas, etc.

Finalmente, las CCAA tienen potestad para imponer sanciones si se incumple el régimen que han establecido en su normativa turística.

¿QUÉ OCURRÍA HASTA JUNIO DE 2013?

En este estado de cosas, hasta junio de 2013 lo que ocurría es que los propietarios se encontraban con dos opciones a las que acudir:

1. La normativa de la LAU

2. La normativa turística de la CCAA (en las CCAA en las que existía normativa específica para esta figura).

Por tanto, cuando un propietario se disponía a alquilar su vivienda con fines vacacionales, solía optar por acudir al contrato de temporada de la LAU., tanto si existía en su CCAA una regulación específica sobre alquileres vacacionales como si no existía.

El artículo 5e de la Ley de arrendamientos urbanos En junio de 2013 se añade al artículo 5 de la LAU un nuevo párrafo. Dado que ya existían cuatro párrafos anteriormente, se añadió la letra “e” a ese artículo 5 LAU. La letra “e” lo que hace es exponer un supuesto de hecho muy concreto y, en el caso de que la acción del propietario a la hora de alquilar encaje en ese supuesto de hecho, entonces no se podrá acudir al contrato de temporada de la LAU, sino que este artículo 5 LAU remite al propietario a la normativa turística (de la CCAA) a la que esté sometida su acción de alojamiento con fines vacacionales.

El supuesto de hecho contiene, a su vez, varias notas que lo conforman. Dichas notas son:

• Cesión temporal.

• Cesión de la totalidad de la vivienda. Por tanto, las cesiones de partes de vivienda (habitaciones) si pueden acogerse al contrato de temporada de la LAU.

• Ha de tratarse de viviendas amuebladas y equipadas para un uso inmediato.

• Que esa vivienda, con todas esas condiciones sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística (internet principalmente).

• Que exista finalidad lucrativa por parte del arrendador.

• Que esta acción de cesión de vivienda esté sometida a un régimen sectorial (el turístico, en nuestro caso) de la correspondiente CCAA.

QUÉ OCURRE A PARTIR DE JUNIO DE 2013

Inicialmente lo que ocurre tras junio de 2013 es lo mismo que antes de esa fecha. Es decir, el propietario que quiere alquilar puede acudir a la normativa de la CCAA o a la LAU para acogerse al contrato de temporada, dado que existe una doble normativa.

Sin embargo, si acude a la LAU se encuentra con la letra “e” del artículo 5 LAU. Por lo tanto, tendrá que analizar el propietario si su conducta es la misma que expone la letra “e” del artículo 5 LAU o es distinta.

En caso de que su conducta sea distinta (por ejemplo, si alquila sin comercializar el inmueble a través de canales de oferta turística) su alquiler no va a quedar excluido de la LAU, por lo que podrá acogerse sin problemas al contrato de arrendamiento de temporada de la LAU.

En el caso de que su conducta cumpla todos los requisitos establecidos por la letra “e” del artículo 5 LAU, entonces tendrá que valorar la existencia o no de un régimen específico existente en su CCAA que pueda ser de aplicación a su conducta de alquiler. Así, caben dos opciones:

• En caso de que no exista un régimen específico en la CCAA al que deba someterse (aquí está la clave del problema) esa acción de alojamiento con fines vacacionales que realiza el propietario, entonces no opera la exclusión del artículo 5 LAU y el propietario puede acogerse al contrato de temporada de la LAU.

• En caso de que si exista un régimen específico en la CCAA al que deba someterse esa acción de alojamiento con fines vacacionales (como en los casos de Cataluña y Comunidad Valenciana), entonces si opera la exclusión del artículo 5 LAU y el propietario no puede acogerse al contrato de temporada de la LAU.

Como digo, el problema está en la frase utilizada por la letra “e” del artículo 5 LAU. Concretamente dice que no se aplicará el régimen de la LAU a la acción de alquiler descrita en la letra “e” del artículo 5 LAU “…cuando esté (su acción de alquilar) sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial“.

POR QUÉ SE ESTÁN IMPONIENDO SANCIONES

Las Administraciones de las CCAA están imponiendo sanciones al interpretar que se están realizando por parte de los propietarios acciones de alquiler de viviendas para uso vacacional de las descritas en la letra “e” del artículo 5 LAU sin cumplir los requisitos establecidos, con carácter general, en la Ley de Turismo de cada CCAA.

Cada CCAA establece en su correspondiente Ley de Turismo una serie de requisitos que deben cumplirse para que pueda iniciarse la actividad turística. Yo entiendo que el alojamiento de turistas en una vivienda entra dentro del concepto de actividad turística, y por tanto deben ser de aplicación los requisitos que la Ley de Turismo de la CCAA establece para iniciar al actividad turística de alojamiento. Como norma general, esos requisitos suelen ser:

• Inscripción de la vivienda y del propietario en el Registro de Turismo de la CCAA.

• Presentación de una “declaración responsable” por parte del propietario en la que declara que cumple los requisitos que la normativa de la CCAA establece para ese tipo de alojamiento.

• Presentación de una solicitud de inicio de actividad junto con la “declaración responsable”.

Una vez que el propietario realiza estos requisitos, con carácter general puede iniciar la actividad sin necesidad de autorización, ya que se presume que cumple los requisitos. Y se supedita la continuidad de la actividad a la acción inspectora de la Administración. Así, si se realiza una inspección y se comprueba que lo que se ha determinado en la declaración responsable no se corresponde con la realidad, se tomarían las medidas oportunas.

Pues bien, como decía, las Administraciones de las CCAA están imponiendo sanciones cuando detectan que se ha producido un alojamiento de los descritos en la letra “e” del artículo 5 LAU sin cumplir los requisitos establecidos en la correspondiente Ley de Turismo de la CCAA. En principio, parece que están en su derecho de imponer estas sanciones porque hay un incumplimiento de los requisitos exigidos.

Sin embargo, hay que analizar por qué no se están cumpliendo los requisitos que exigen, con carácter general, las CCAA.

Al hablar con los afectados por estas sanciones la realidad es que es la propia Administración de la CCAA la que está impidiendo que se cumplan los requisitos. Sencillamente no permiten inscribir la vivienda en el Registro de Turismo porque la normativa que regula dicho Registro no contempla como objeto de

inscripción a estas viviendas, y se niegan a inscribirlas; no aceptan la declaración responsable del propietario porque en ese documento no se puede declarar que se cumplen los requisitos exigidos para esas viviendas porque tales requisitos no existen al no haber una normativa específica para dichas viviendas. Y así con el resto de requisitos.

Por lo tanto, las Administraciones de las CCAA están imponiendo sanciones ante la falta de cumplimiento de determinados requisitos de inicio de actividad por parte de los propietarios en tanto que es el propio sistema, la propia CCAA, la que no permite el cumplimiento de dichos requisitos.

Esta situación de vacío legal está perjudicando seriamente el derecho de los propietarios a la libre disposición de su propiedad privada, es decir, a su derecho a alquilar, dado que si las CCAA tuviesen regulado el alquiler de vivienda vacacional, el propietario sí que podría alquilar su inmueble; pero es la situación omisiva de las administraciones la que está impidiendo que estos propietarios puedan alquilar.

LA SITUACIÓN JURÍDICA

Opino que la Administración de las CCAA puede imponer estas sanciones en los casos en que efectivamente la acción de alquiler del propietario esté sometida al régimen de las CCAA. y existan incumplimientos a dicha normativa.

En los casos en que exista un régimen de la CCAA al que deba someterse la acción llevada a cabo por el propietario, tendría plena operatividad la exclusión del artículo 5e LAU y debería aplicarse el régimen de la CCAA.

Sin embargo, en los casos en que no exista un régimen aplicable a esas acciones de alojamiento (cuando la CCAA no haya asumido la regulación de la materia turística en su Estatuto de autonomía) o, existiendo con carácter general pero no particular (regulado en la Ley de Turismo pero no desarrollado en un posterior Reglamento que regule la figura del alquiler de vivienda turística en particular), no sea aplicable a dicha acción de alojamiento por ser de imposible cumplimiento (como ocurre en la actualidad) entiendo que no es operativa la exclusión de la letra “e” del artículo 5 LAU, por no cumplirse la coletilla final “…cuando esté sometida a un régimen específico…”, ya que estar sometido a un régimen que no se puede cumplir por causa no imputable al interesado no puede interpretarse como que se está sometido a dicho régimen.

Y por lo tanto, en mi opinión, el propietario podrá acudir al contrato de temporada de la LAU en los casos en que el éste no pueda cumplir, por causa no imputable a él, los requisitos que establezca la CCAA. Y en caso de ser sancionado por la Administración de la CCAA podrá recurrir dichas sanciones en base a esta idea. Para ello es importante que se aprovisione de las pruebas necesarias para demostrar que intentó cumplir dichos requisitos, si bien entiendo que esta prueba no es necesaria.

Os dejo enlace a un modelo de contrato de arrendamiento de temporada, regulado en la LAU, elaborado por nuestro equipo, que puede ser utilizado para el alquiler vacacional cuando no exista norma de la CCAA que deba aplicarse a dicho alquiler.

EL NUEVO STATUS QUO IMPERANTE

En este asunto se han unido de la mano dos factores que han contribuido a crear un status quo muy difícil de modificar, creado por la presión de los grandes capitales del sector turístico. Dicho status quo se ha establecido por dos motivos:

• Por la propia introducción por parte del Estado del supuesto de hecho de la letra “e” en el artículo 5 LAU y, sobre todo, por la repercusión mediática que ha tenido entre los propietarios de este tipo de viviendas.

• Por las sanciones que están imponiendo las CCAA al “interpretar” que se está incumpliendo su normativa turística.

Estos dos elementos (sobre todo las sanciones, pero con el inestimable apoyo de la repercusión que se le ha dado a la letra “e” del artículo 5 LAU entre los propietarios de viviendas vacacionales) están creando un status quo difícil de modificar, dado el enorme peso disuasorio que tienen y, sobre todo, el elevado coste que supone para un propietario recurrir y pleitear contra una Administración pública para que le quiten la sanción que ha recibido.

Este status quo mediatizado y consolidado a base de sanciones se está imponiendo a la situación jurídica.

QUÉ REGULA CADA CCAA

A continuación, otros artículos relativos a la regulación en esta materia en las distintas comunidades autónomas:

Andalucía

Canarias

Cataluña

Comunidad Valenciana

Madrid